Grundstückskaufvertrag

(1) Vorbefassungsverbot

Wenn der Notar eine der Vertragsparteien gegen die andere in der Beurkundungssache anwaltlich vertreten hat oder eine Vertretung durch einer seiner Sozien erfolgt ist, kann er bei der Beurkundung nicht mehr unparteiisch sein. Der Notar scheidet dementsprechend für die Beurkundung aus. Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Notar verpflichtet, vor der Beurkundung die Frage nach der Vorbefassung an die Parteien zu stellen.

(2) Grundbuchstand

An dieser Stelle des Kaufvertrages gibt der Notar den Grundbuchstand so wieder, wie er ihn nach Einsicht in das Grundbuch vorfindet. In Fällen, in denen sehr schnell beurkundet werden muss, ist manchmal eine Grundbucheinsicht vor der Beurkundung nicht möglich. In diesen Fällen muss die Grundbucheinsicht aber unverzüglich nach Beurkundung nachgeholt werden. Jedenfalls vor Zahlung/Auszahlung des Kaufpreises muss der Notar Einsicht in das Grundbuch genommen haben.

(3) Inhalt von Abteilung I des Grundbuchs

In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer eingetragen. Sind mehrere Personen Eigentümer, findet man dort auch die Eintragung ihres Rechtsverhältnisses untereinander. Denkbar sind

• Eigentümer zu Bruchteilen
• Eigentümer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts
• Eigentümer als Erbengemeinschaft

(4) Belastungen in Abteilung II

In Abteilung II des Grundbuchs sind sämtliche Belastungen eingetragen, die keine Grundpfandrechte sind, also beispielsweise:

• Grunddienstbarkeit (z.B. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht)
• Dingliches Wohnrecht
• Nießbrauch
• Rückauflassungsvormerkung

Im Regelfall sind diese Belastungen im Rahmen der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages zu löschen, so dass der Erwerber ein in Abteilung II des Grundbuchs lastenfreies Grundstück erhält. In manchen Fällen ist dies nicht möglich, weil gerade der Sinn der Belastung darin liegt, auch jeden Erwerber zu binden.

Beispiel:

- Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für ein "Hinterliegergrundstück"

In diesem Fall übernimmt der Erwerber die alte Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs ohne Kaufpreisminderungsrecht, vgl. (9).

In manchen Bezirken, die vom Plan als Wohngebiet oder Gartenstadt angelegt wurden (z.B. Frohnau, Zehlendorf, Teile von Dahlem) finden sich Altbelastungen, die Jahrzehnte alt sind und seinerzeit die Einheitlichkeit der baulichen Anlagen gewährleisten sollten. Weiter sollten in der Regel bestimmte Gewerbe verdrängt werden. Auch diese Belastungen sind oft nicht löschbar und daher vom Käufer zu übernehmen, auch wenn sie inhaltlich überholt sein mögen.

(5) Belastungen in Abteilung III

In Abteilung III des Grundbuchs sind ausschließlich Grundpfandrechte eingetragen, dies sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. In dem meisten Fällen handelt es sich hier um Grundschulden, die der Absicherung der Bank des Verkäufers bei dessen eigenem Erwerb galten.

Im Regelfall sind diese Grundschulden aus dem Grundbuch zu tilgen, so dass der Erwerber hier lastenfrei erwirbt. Eine Ausnahme ist denkbar, wenn der Erwerber entweder die Grundschuld ohne Darlehen übernimmt oder auch das der Grundschuld zu Grunde liegende Darlehen, weil es für ihn besonders günstige Zinsen bietet.

Eine der wichtigsten Aufgaben des Notars ist es, dem Käufer ein in Abteilung III lastenfreies Grundbuch zu verschaffen. Hierzu schreibt der Notar nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages die in Abteilung III des Grundbuchs noch eingetragenen Gläubiger an, teilt die Tatsache des Verkaufs mit und bittet um Erteilung einer Löschungsbewilligung. Diese Löschungsbewilligung im Original, die der Notar in der Folgezeit erhält, führt schließlich zur Löschung des Rechts in Abteilung III des Grundbuchs.

Soweit das Darlehen, das dem Grundpfandrecht zu Grunde liegt, noch besteht, übersendet die Bank die Löschungsbewilligung dem Notar nur zu treuen Händen mit der Auflage, hiervon nur Gebrauch zu machen, wenn ein bestimmter Betrag gezahlt wird.

In seiner Fälligkeitsmitteilung an den Käufer - vgl. auch (19) - teilt der Notar dann das Konto der abzulösenden Bank und den genauen Zahlbetrag mit. Nach der Zahlung des Käufers an die abzulösende Bank (und des Restbetrages an den Verkäufer) kann der Notar dann von der ihm überreichten Löschungsbewilligung Gebrauch machen, so dass zu Gunsten des Käufers Lastenfreiheit in Abteilung III des Grundbuchs gewährleistet ist.

(6) Kaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag ist das schuldrechtliche Geschäft, das Verkäufer und Käufer wie folgt verpflichtet:

Der Verkäufer ist verpflichtet, Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen und zwar wie vereinbart lastenfrei sowie das Grundstück zu übergeben. Der Käufer ist verpflichtet, das Grundstück abzunehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten.

Zur Regelung gehören dann die Einzelheiten, wie die Beschreibung des Kaufgegenstandes, der Kaufpreis, dessen Fälligkeit, die wechselseitigen Sicherungen von Verkäufer und Käufer, die Übergabe, der Nutzen- und Lastenwechsel, Regelungen zu den Erschließungskosten, etc.

(7) Kaufgegenstand: Grundstück mit Bestandteilen und Zubehör

Kaufgegenstand ist rechtlich in erster Linie das Grundstück, auch wenn ein Gebäude auf dem Grundstück steht. Das Gebäude geht rechtlich mit dem Grundstück über und ist auch rechtlich mitverkauft. Dies gilt auch für alle Bestandteile des Gebäudes sowie für sämtliches Zubehör. Mitverkauft sind alle am Gebäude fest angebrachten beweglichen Sachen sowie alle eingebrachten Sachen (z.B. Einbauschränke, Einbauküche etc.). Nicht mitverkauft sind ohne gesonderte Vereinbarung Möbel, Lampen, Gardinen etc. Wenn im Einzelfall gewünscht wird, dass eine genaue Liste darüber erstellt wird, welche Gegenstände mit verkauft sind, kann dies an dieser Stelle geschehen.

(8) Erwerbsverhältnisse

Erwerben mehrere natürliche oder juristische Personen ein Grundstück, ist deren Erwerbsverhältnis untereinander zu regeln. Im Regelfall erwerben Mehrere zu gleichen Bruchteilen, denkbar ist daneben nur noch der Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Der Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts schafft im Regelfall größere Flexibilität als der Erwerb zu Bruchteilen, weil über den Gesellschaftsvertrag das Verhältnis der Erwerber untereinander genau geregelt werden kann.

Nachteilig beim Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, dass im Regelfall aus Beweisgründen ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag geschlossen werden muss, dessen Ausarbeitung entweder durch einen Rechtsanwalt oder durch den Notar erfolgen sollte. Dies verursacht weitere Kosten.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat aber gegenüber der normalen Bruchteilsgemeinschaft erhebliche Vorteile, insbesondere für den Fall, dass später Gläubiger auf das Grundstück zugreifen wollen.

Beim Bruchteilseigentum ist dies über die Teilungsversteigerung möglich dergestalt, dass das gesamte Grundstück verwertet wird, also auch der Anteil desjenigen Miteigentümers, der dem Gläubiger nichts schuldet. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dagegen kann im Gesellschaftsvertrag geregelt werden, dass für den Fall des Gläubigerzugriffs der Geschäftsanteil des Schuldners eingezogen und der Gläubiger lediglich abgefunden wird.

(9) Verpflichtung zur lastenfreien Eigentumsverschaffung

Für den Käufer ist nicht ausreichend, wenn ihm Eigentum an dem Grundstück verschafft wird. Ebenso wichtig ist es, dass dieses Eigentum unbelastet in Abteilung II und III des Grundbuchs übertragen wird. Eine andere Regelung findet sich nur, wenn Belastungen, beispielsweise in Abteilung II des Grundbuchs, übernommen werden müssen, weil diese nicht löschbar sind. Die Formulierung lautet dann beispielsweise:

"...mit Ausnahme der Belastung Abteilung II lfd. Nr. 1(Geh-, Fahr- und Leitungsrecht), die der Käufer ohne Kaufpreisminderungsrecht übernimmt."

(10) Kaufpreis und dessen Zusammensetzung

Der Gesamtkaufpreis kann zum Zwecke der Steuerersparnis aufgeteilt werden. So ist "Zubehör" zum Grundstück grunderwerbsteuerfrei. Wird daher formuliert, vom Kaufpreis entfalle ein bestimmter Betrag auf Zubehör, unterliegt dieser Betrag nicht der Grunderwerbsteuer, so dass auf diesen Betrag in Berlin 6 % und in Brandenburg 6,5 % gespart werden können.

Die wichtigsten Fälle von grunderwerbsteuerfreiem Zubehör sind:

• Küchenmöbel
• Gartengeräte
• Restheizöl im Tank

Beispiel für eine grunderwerbsteuergünstige Formulierung:

"Der Kaufpreis beträgt 170.000,00 €. Hiervon entfallen 8.000,00 € auf Zubehör, insbesondere auf überlassene Küchenmöbel und Gartengeräte."

In diesem Fall sind 8.000,00 € grunderwerbsteuerfrei, was bei einem Grunderwerbsteuersatz in Berlin von 6 % einen absoluten Betrag von 360,00 € ausmacht.

vertiefende Erläuterungen

(11) Verjährung der Ansprüche

Die gesetzlichen Verjährungsfristen für den Anspruch des Käufers und den Anspruch des Verkäufers sind unterschiedlich. Aus Gründen der "Waffengleichheit" wird im Kaufvertrag die Verjährungsfrist beider Ansprüche angepasst.

(12) Kaufpreiszahlung

Die Kaufpreiszahlung ist auf zwei denkbaren Wegen möglich:

• Unter Einschaltung eines Notaranderkontos
• Direkt von Käufer an Verkäufer und eventuell abzulösende Gläubiger ohne Notaranderkonto

Grundsätzlich ist jeder Grundstückskaufvertrag auch ohne Notaranderkonto abwickelbar. Der Vorteil eines Grundstückskaufvertrages ohne Notaranderkonto liegt für den Käufer in den geringeren Notargebühren. Ein erhöhtes Risiko ist für den Käufer in der Abwicklung ohne Notaranderkonto nicht verbunden: Der Notar übersendet ihm eine "Fälligkeitsmitteilung", in der auch ein genauer Zahlungsplan enthalten ist, etwa für Zahlungen an abzulösende Gläubiger. Kommen hier Fehler vor, haftet der Notar für diese Fälligkeitsmitteilung wie bei einer eigenen Überweisung vom Notaranderkonto.

In Fällen, in denen eine schnelle Übergabe des Grundstücks geplant ist, der Verkäufer aber einerseits zunächst den Kaufpreis "sehen" will, andererseits aber noch nicht alle Voraussetzungen zur Weiterleitung des Kaufpreises an den Verkäufer vorliegen, wird ausnahmsweise ein Notaranderkonto eingeschaltet: der Käufer zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, der Verkäufer kann nunmehr das Grundstück übergeben, weil er eine entsprechende Sicherheit hat und nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen wird der Kaufpreis dann später an den Verkäufer bzw. die abzulösenden Banken ausgekehrt.

Eine weitere Ausnahme, bei der die Zwischenschaltung eines Notaranderkontos sinnvoll ist, ist das sich in der Zwangsversteigerung befindende Grundstück.

Dagegen können auch Grundstückskaufverträge mit zahlreichen Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs ohne Notaranderkonto abgewickelt werden, und zwar auch dann, wenn der Käufer den Kaufpreis finanziert.

Bereits seit 1998 sind die Notare gesetzlich angehalten, Kaufverträge im Regelfall im Kosteninteresse des Käufers ohne Notaranderkonto abzuwickeln.

vertiefende Erläuterungen

(13) Zahlungszeitpunkt

Die Bandbreite hinsichtlich des Zahlungszeitpunkts ist groß.

In manchen Fällen muss der Verkäufer noch selbst eine neue Wohnung suchen, so dass die Übergabe und vorgeschaltet die Kaufpreiszahlung erst Monate nach dem Kaufvertrag erfolgen soll.

Im Regelfall wird der Zahlungszeitpunkt vier bis acht Wochen nach Kaufvertragsabschluss liegen. Der Zahlungszeitpunkt sollte so gewählt werden, dass die Sicherungsvoraussetzungen des Käufers (Vormerkung gewährleistet, Negativattest, vorliegende Löschungsunterlagen) bis dahin vorliegen. Im Regelfall wird daher ein Zahlungsziel weniger als vier Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages nicht sinnvoll sein.

Weiter ist für den Käufer auch die Zeitspanne zu beachten, die die Bank noch zur Finanzierung des Kaufpreises benötigt. Verhandelt der Kaufinteressent vor Abschluss des Kaufvertrages noch mit verschiedenen Banken, wird mindestens ein Zeitraum von drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages einzuplanen sein.

Für den Normalfall empfiehlt sich daher ein Zahlungsziel von sechs Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages.

(14) Fälligkeitsmitteilung des Notars

Der Kaufpreis darf erst dann fällig sein, wenn die Erfüllung des Vertrages für den Käufer sicher gestellt ist. Sicher gestellt ist der Erwerb, wenn der Notar gewährleisten kann, dass der Käufer Eigentum am Grundstück erwirbt und dieses Eigentum auch wie im Kaufvertrag versprochen keine Belastungen im Grundbuch enthält oder nur Belastungen, die der Käufer ausdrücklich übernimmt. Andererseits ist der Kaufvertrag so zu konzipieren, dass der Zahlungszeitpunkt nicht unnötig lange hinaus geschoben wird, denn

• der Verkäufer ist daran interessiert, so schnell wie möglich sein Geld zu erhalten.
• der Käufer ist an einer kurzfristigen Zahlung des Kaufpreises regelmäßig deshalb interessiert, weil vom Eingang des Kaufpreises die Übergabe an ihn abhängt (vgl. § 4).

Unabdingbare Voraussetzungen für die Fälligkeitsmitteilung des Notars sind:

• Gewährleistung der Vormerkung,
• Vorliegen des Negativattests,
• Vorliegen erforderlicher Genehmigungen (z. B. nach der Grundstücksverkehrsordnung, sanierungsrechtliche Genehmigung, etc.)

(15) Auflassungsvormerkung als Sicherheit

Die wichtigste grundbuchmäßige Sicherung des Käufers ist die Auflassungsvormerkung. Hierbei wird der Käufer im Grundbuch in Abteilung II "vorgemerkt" mit seinem Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die Vormerkung bewirkt - unjuristisch gesagt - eine "Grundbuchsperre", so dass der Verkäufer ab diesem Zeitpunkt das Grundstück nicht noch einmal übereignen kann und auch eine weitere Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer nicht möglich ist. Auch können Sicherungshypotheken für Drittgläubiger nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden.

Da die Eintragungsdauer der Vormerkung im Grundbuch im Regelfall nicht kalkulierbar ist und mit längeren Bearbeitungszeiten gerechnet werden muss, hat sich in der notariellen Praxis eingebürgert, dass nicht die Eintragung der Vormerkung erforderlich, sondern die "Gewährleistung" der Eintragung ausreichend ist. Der Notar stellt den Antrag auf Eigentumsvormerkung beim Grundbuchamt, nimmt danach noch einmal Grundbucheinsicht und stellt das Vorliegen des eigenen Antrages fest. Der Notar überprüft dann noch, ob es vorrangige Anträge gibt. Ist dies nicht der Fall, muss die Vormerkung im Rang vor allen anderen etwa nachfolgenden Anträgen eingetragen werden und sichert daher den Erwerb lückenlos. Dies ist als Sicherheit für den Käufer ausreichend.

(16) Negativattest

Bei jedem Grundstück besteht das gesetzliche Vorkaufsrecht des Bezirksamts/der Gemeinde. Dieses Vorkaufsrecht soll Planungsmöglichkeiten des Staates sichern. Der Notar muss dementsprechend nach der Beurkundung einen Verzicht auf dieses Vorkaufsrecht einholen. Die Verzichtserklärung nennt man Negativattest. Da der Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht wichtig ist, ist das Negativattest zur Zahlungsvoraussetzung erhoben.

Löschungsunterlagen

Dem Käufer bringt es wenig Nutzen, wenn er zwar Eigentum an dem Grundstück erhält, aber die Altbelastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs, die er nicht zu übernehmen bereit war, noch im Grundbuch vorhanden sind. Dementsprechend ist zur Zahlungsvoraussetzung zu machen, dass sämtliche Löschungsunterlagen für diese Altbelastungen, die der Käufer nicht übernommen hat, vorliegen. Mit den Löschungsunterlagen kann der Notar die
Löschung im Grundbuch veranlassen, so dass bereits mit deren Vorliegen beim Notar die
Sicherheit für den Käufer gegeben ist und die Zahlung des Kaufpreises erfolgen kann.

(17) Löschungsunterlagen

Dem Käufer bringt es wenig Nutzen, wenn er zwar Eigentum an dem Grundstück erhält, aber die Altbelastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs, die er nicht zu übernehmen bereit war, noch im Grundbuch vorhanden sind. Diese Rechte könnten nämlich zu Lasten des Grundstücks, beispielsweise durch Zwangsvollstreckung, geltend gemacht werden. Dementsprechend ist zur Zahlungsvoraussetzung zu machen, dass sämtliche Löschungsunterlagen für diese Altbelastungen, die der Käufer nicht übernommen hat, vorliegen. Mit den Löschungsunterlagen kann der Notar die Löschung im Grundbuch veranlassen, so dass bereits mit deren Vorliegen beim Notar die Sicherheit für den Käufer gegeben ist und die Zahlung des Kaufpreises erfolgen kann.

(18)Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung

Im Beitrittsgebiet und insbesondere auch im Ostteil Berlins ist bei einem Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erforderlich. Diese Genehmigung bestätigt, dass keine Altansprüche Berechtigter angemeldet sind, insbesondere aus der Enteignung jüdischen Eigentums.

Bis zur Erteilung der Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam und kann daher nicht vollzogen werden. Diese Genehmigung ist also derart wichtig, dass sie zur Zahlungsvoraussetzung zu erheben ist. Die Erteilung der Genehmigung dauert einige Zeit, zum Teil Monate. Die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung ist daher bei Grundstücken im Beitrittsgebiet oftmals letzte Voraussetzung zur Zahlung des Kaufpreises. Wenn für die Parteien eine frühere Zahlung unabdingbar ist (etwa weil hiervon die Übergabe des Grundstücks abhängt) empfiehlt sich die ausnahmsweise Einschaltung eines Notarander-kontos - vgl. hierzu (12).

Die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung ist in folgenden Fällen entbehrlich:

• Wenn nach dem 28. September 1990 bereits eine Auflassung erfolgt ist und in diesem Zusammenhang die Genehmigung erteilt wurde.
• Wenn sich das Grundstück seit 30. Januar 1933 im unterbrochenen Familien- eigentum befindet.

Das Vorliegen der Ausnahmevoraussetzungen muss der Notar besonders sorgfältig prüfen.

(19) Zahlungsanweisung an Käufer

Die Fälligkeitsmitteilung des Notars besteht zunächst aus der Mitteilung, dass sämtliche zur Sicherung des Käufers erforderlichen Tatsachen eingetreten sind. Weiter enthält die Fälligkeitsmitteilung auch eine genaue Zahlungsanweisung, insbesondere in den Fällen, in denen nicht der gesamte Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist, sondern gleichzeitig auch Belastungen in Abteilung III gegenüber Banken abzulösen sind.

Beispiel einer Fälligkeitsmitteilung:

Zahlungsplan zur Vorlage bei Ihrer Bank bzw. zur Überweisung:

1. 102.750,00 €
Empfänger: Willi Muster
Bank: BW-Bank
BLZ: 600 501 01
Konto-Nr. 612.02.368.7
Verwendungszweck: "Darlehensrückzahlung 44132025/4718 KA/47165"

2. Restbetrag in Höhe von 77.250,00 €
Empfänger: Willi Muster
Bank: Commerzbank Berlin AG
BLZ: 100 400 00
Konto-Nr. 0715372530
Verwendungszweck: "Restkaufpreis nach Ablösung zur UR-Nr.: 768/... des Notars Dr. Hildebrandt"

------------------------------
(Notar Dr. Hildebrandt)"

(20) Bestätigung des Verkäufers

Zur Sicherung des Verkäufers wird die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst dann beantragt, wenn der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigt hat, den Kaufpreis vollständig erhalten zu haben. Wenn aus dem Kaufpreis zum Teil direkt Gläubiger des Verkäufers abzulösen waren, muss sich der Verkäufer auch davon überzeugen, dass diese Gläubiger vom Käufer befriedigt wurden. Erst dann sollte der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, den gesamten Kaufpreis erhalten zu haben.

(21) Zahlung an Gläubiger

Zur Sicherheit des Käufers werden die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger direkt befriedigt. Der Verkäufer kann also nicht verlangen, dass die Beträge, die die Gläubiger aus
Abteilung III des Grundbuchs verlangen, zunächst an ihn überwiesen werden mit dem Versprechen, diese Beträge dann weiterzuleiten. Diese Vorgehensweise erscheint für den Käufer zu risikoreich.

(22) Berechnung der Gläubiger

Die im Grundbuch noch eingetragenen Gläubiger des Verkäufers teilen dem Notar auf dessen Anfrage unter Übersendung einer Löschungsbewilligung mit, welche Beträge sie noch erwarten. Hierbei gibt der Notar den Stichtag vor, der im Kaufvertrag als vermutlicher Tag des Zahlungsdatums angesetzt ist und auf der Schätzung der Zahlungsvoraussetzungen beruht. Die Gläubiger berechnen ihre Forderung exakt auf diesen Tag und berechnen für jede spätere Zahlung Tageszinsen.

Die Höhe der Forderung selbst und die Höhe der Tageszinsen kann und muss der Notar nicht überprüfen. Der Verkäufer muss dementsprechend darauf achten, dass ihm gegenüber
zutreffend abgerechnet wird. Im Regelfall erhält der Verkäufer parallel zum Schreiben der abzulösenden Gläubiger an den Notar eine Kopie dieses Schreibens und kann die Abrechnung
überprüfen insbesondere hinsichtlich der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das Darlehen frühzeitig trotz Zinsbindungsfrist abgelöst wird. Erhält der Käufer eine solche Abschrift des Schreibens nicht, kann er dies vom Notar erbitten.

Bestehen für den Verkäufer Zweifel an der Berechnung seiner abzulösenden Bank, sollte er diese Berechnung überprüfen lassen. Eine Überprüfung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bietet beispielsweise "Stiftung Warentest" zu Kosten von etwa 50,00 € an.

(23) Information des Notars

Unmittelbar nach Beurkundung wird der Verkäufer vom Notar nach Darlehensnummern, Namen, Anschriften und möglichen Ansprechpartnern bei den Gläubigern gefragt. Diese Informationen sollte der Verkäufer dem Notar so schnell wie möglich zukommen lassen, damit der Notar die Gläubiger anschreiben und für die Löschungsunterlagen Sorge tragen kann. Eine Beschleunigung liegt auch im Interesse des Verkäufers, weil das Vorliegen der Löschungsunterlagen regelmäßig Zahlungsvoraussetzung ist.

(24) Regelung bei Verzug

Verzug tritt ein, wenn der Käufer sich an die im Kaufvertrag geregelte Kaufpreisfälligkeit nicht hält. In diesem Fall schuldet er nicht nur die im Notarvertrag genannten gesetzlichen Verzugszinsen, sondern riskiert auch eine Rückabwicklung des Vertrages: der Verkäufer hat - ggf. nach Vorankündigung - das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten bzw. Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

(25) Schadenersatzansprüche bei Verzug

Der gesetzliche Verzugszinssatz ist nur der Regelfall des Verzugsschadens. Wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass sein Schaden höher ist, etwa weil er hochverzinsliche Darlehen nicht ablösen kann oder der Käufer nachweist, dass dem Verkäufer nur ein geringerer Schaden entstanden ist, ist dieser Verzugsschaden maßgeblich.

(26) Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung durch den Käufer ist eine der wichtigsten Sicherungsmöglichkeiten für den Verkäufer. Sollte der Käufer in Verzug mit der Kaufpreiszahlung geraten, kann der Verkäufer aus der vollstreckbaren Ausfertigung der notariellen Urkunde sogleich die Zwangsvollstreckung betreiben und muss nicht - wie sonst im Zivilrecht - durch einen langwierigen Zivilprozess einen Titel gegen den Käufer erlangen.

Dem Käufer sind aber seine Rechte nicht abgeschnitten: Im Wege der so genannten "Vollstreckungsgegenklage" kann er Einwände erheben, aus denen heraus er meint, die Kaufpreiszahlung verweigern zu können.

Aus Gründen der Waffengleichheit unterwirft sich auch der Verkäufer der Zwangsvollstreckung, nämlich wegen seiner Übergabeverpflichtung in § 4 des Kaufvertrages.

(27) Belastungsvollmacht

Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht finanzieren muss, ist eine Belastungsvollmacht nicht erforderlich.

Will der Käufer den Kaufpreis - wie dies weitgehend üblich ist - finanzieren, wird die finanzierende Bank für das Darlehen eine Sicherheit verlangen. Als Sicherheit dient nun gerade das verkaufte Grundstück: die Bank wird im Regelfall die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des verkauften Grundstücks als Sicherheit wünschen. Eine solche Eintragung kann der Käufer technisch aber erst dann vornehmen, wenn der Eigentumsumschreibungsantrag auf ihn gestellt ist. Bis dahin soll aber im Regelfall der Kaufpreis gezahlt sein. Vor Beantragung der Eigentumsumschreibung kann das Grundstück aber nur durch den insoweit noch berechtigten Verkäufer belastet werden.

Die Praxis löst das Problem dadurch, dass der Verkäufer - als Berechtigter im Grundbuch - dem Käufer Vollmacht erteilt, den Grundbesitz bereits vor der Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten ("Belastungsvollmacht").

Eine solche Belastung des Grundstücks vor Eigentumsumschreibung ist für den Verkäufer natürlich risikoreich, wenn der Notar nicht gleichzeitig Sicherungen für ihn vorsieht. Aus diesem Grund regelt ein umfassender Teil der Belastungsvollmacht Sicherungen für den Verkäufer: Die Regelungen zur Sicherungsabrede, Zahlungsanweisung, persönliche Zahlungspflichten, Kosten und Fortbestand des Grundpfandrechts bewirken, dass die Grundbuch- belastung nur dann aufrecht erhalten werden darf und rechtlich auch kann, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer bzw. an die abzulösenden Banken des Verkäufers gezahlt ist. Praktisch werden diese Sicherungen dergestalt einbezogen, dass das Grundschuld-Formular der finanzierenden Bank die entsprechenden Sicherheiten enthalten muss, da ansonsten der Notar die Grundschuld nicht bestellt.

Die Belastungsvollmacht ist Standard bei der Abwicklung notarieller Grundstückskauf- verträge und enthält bei genauer Fassung der Sicherungen des Verkäufers für diesen kein Risiko.

In der Regel wird der Käufer nur eine Belastungsvollmacht in Höhe des Kaufpreises benötigen, weil sein Finanzierungsrahmen auch nur den Kaufpreis umfasst. Wenn allerdings beispielsweise ein Baugrundstück verkauft wird und auch der Hausbau vor Eigentumsumschreibung finanziert wird, wird die Belastungsvollmacht sehr viel höher sein müssen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Erwerber bestimmte Nebenkosten (z.B. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt) mitfinanzieren will. Auch hier wird er eine Vollmacht benötigen zur Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld, die über den Kaufpreis hinaus geht.

Auch eine solche Erhöhung der Belastungsvollmacht ist wie die Belastungsvollmacht selbst für den Verkäufer risikolos, wenn der Notar adäquate Sicherungen für ihn vorsieht. Es muss in jedem Fall gesichert sein, dass von der Belastungsvollmacht nur dann Gebrauch gemacht werden darf, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Wenn dies aber der Fall ist, spielt es keine Rolle, ob das verkaufte Grundstück nur in Höhe des Kaufpreises oder auch deutlich höher belastet werden kann. Für den Verkäufer ist nur maßgeblich, dass er den Kaufpreis sicher erhält.

(28) Zinsen

Die für den Finanzierungsgläubiger einzutragenden Zinsen sind nicht diejenigen, die der Käufer auf das Darlehen zahlen muss. Die Bank wünscht Sicherheit in Form der Grundschuld nicht nur für die tatsächlich vereinbarten Darlehenszinsen, sondern auch für diejenigen Zinsen, die bei einem Not leidenden Darlehen fällig werden. Verzugszinsen können aber deutlich höher sein, so dass ein entsprechender "Rahmen" für die Verzinsung des Grundpfandrechts im Grundbuch vorgesehen sein muss. Die im Grundbuch in Abteilung III einzutragenden Zinsen haben dementsprechend von der Höhe her nichts zu tun mit den Darlehenszinsen.

(29) Sicherung des Verkäufers: Keine persönliche Haftung

Der Verkäufer stellt mit der Belastungsvollmacht nur das verkaufte Grundstück als Sicherungsobjekt zur Verfügung. Es muss klargestellt werden, dass den Verkäufern hieraus keine persönliche Haftung - vor allen Dingen aus dem Darlehen - trifft.

(30) Übergabe

Übergabe bedeutet tatsächliche Besitzverschaffung.

Zur Sicherung des Verkäufers ist im Regelfall die Vereinbarung enthalten, dass zunächst der Kaufpreis vollständig gezahlt sein muss, bevor die Übergabe erfolgen kann. Zwischen der Zahlung und der Übergabe muss kein langer Zeitraum liegen. Im Regelfall kann sogar am gleichen Tag die Übergabe erfolgen.

Es stellt eine wichtige Sicherung für den Verkäufer dar, dass er das Grundstück erst dann übergibt, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Übergibt der Verkäufer das Grundstück vorher und erhält er den Kaufpreis dann nicht, muss er ggf. den Käufer zwangsweise auf Räumung in Anspruch nehmen.

Der Verkäufer sollte sich also vor der Übergabe davon überzeugen, dass dem Vertrag entsprechend der Kaufpreis an ihn bzw. an die abzulösenden Gläubiger gezahlt ist. Da im Regelfall zwischen dem Eingang der Zahlung und der Übergabe nur wenig Zeit liegt, kann der Verkäufer nicht das Eingehen von Kontoauszügen oder schriftlicher Bestätigungen seiner Banken abwarten. Der Verkäufer muss vielmehr am prognostizierten Zahlungstag telefonisch nachfragen, ob die Zahlungen des Käufers gebucht sind. Dies gilt sowohl für den Betrag, den der Verkäufer selbst erhält, als auch für die Beträge, die seine abzulösenden Gläubiger vom Käufer erhalten.

Wenn im Einzelfall eine Übergabe zeitlich vor der Zahlung des Kaufpreises gewünscht ist, stellt dies ein erhöhtes Risiko für den Verkäufer dar. Diese Fälle sind aber regelbar, beispielsweise wie folgt:

• Die Abwicklung erfolgt über Notaranderkonto. Mit der Einzahlung auf dem Notaranderkonto hat der Verkäufer die Sicherheit, dass der Kaufpreis vom Käufer geleistet wurde und nach Vorliegen der noch länger dauernden Auszahlungsvoraussetzung auch an ihn gezahlt wird und kann dann das Objekt übergeben.
• Der Käufer leistet eine - für ihn zu diesem Zeitpunkt allerdings ungesicherte - Anzahlung an den Verkäufer. Der Verkäufer hält dann einen Betrag in Händen, der für den Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages ausreichend ist, um seine Schadenersatzansprüche zu bedienen.

vertiefende Erläuterungen

(31) Grundstückspapiere

Die Formulierung ist bewusst flexibel gestaltet und stellt darauf ab, welche Grundstücks- papiere der Verkäufer in Besitz hat. Zu denken ist an Planungsunterlagen, Bauverträge, Grundsteuerbescheide, Betriebsanleitungen für technische Geräte, etc.

(32) Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen der Übergabe

Aus Gründen der "Waffengleichheit" unterwirft sich nicht nur der Käufer hinsichtlich des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (vgl. § 2), sondern auch der Verkäufer hinsichtlich seiner Verpflichtung zur Übergabe des Objekts an den Käufer. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung hat die Wirkung, dass der Käufer den Verkäufer nicht auf Übergabe verklagen muss, sondern ihn sogleich aus der notariellen Urkunde als Titel in Anspruch nehmen kann.

(33) Verrechnung zeitanteilig

Verrechnungstag zwischen den Parteien ist im Regelfall der Übergabetag. Zu beachten ist, dass der Verkäufer oft bereits Vorauszahlungen über den Übergabetag hinaus geleistet hat, so z.B. Grundsteuer, Versicherungsprämien etc. Bei der Übergabe muss eine entsprechende Verrechnung unter den Parteien erfolgen, der Käufer also alle Zahlungen ab dem Übergabetag anteilig übernehmen.

(34) Erschließungskosten

Die Erschließungskosten sind im Vertragsentwurf nicht abgegrenzt zum Übergabetag, sondern zum Datum des Kaufvertrages. Dies hat folgenden Hintergrund:

Der Käufer erwirbt das Grundstück in dem Erschließungszustand, wie es sich ihm beim Kaufvertragsabschluss zeigt. Er ist bereit, für das so erschlossenen Grundstück einen bestimmten Kaufpreis zu zahlen. Die Erschließungen, die er bei Kaufvertragsabschluss sieht, sind von ihm mitbezahlt, alle Erschließungen, die er nicht sieht, kalkuliert er dergestalt ein, dass er sie zukünftig selbst zu tragen hat. Hieraus ergibt sich die einfache Regel, dass alle Erschließungen, die zum Zeitpunkt des Kaufvertrages vorhanden sind, vom Verkäufer noch zu bezahlen sind, auch wenn die Rechnungen später kommen und alle Erschließungen, die einen Tag nach Kaufvertragsabschluss beginnen, vom Käufer zu zahlen sind, auch wenn sie noch vor der Übergabe des Grundstücks erfolgen.

(35) Rechtsmängelhaftung

Ein Rechtsmangel liegt beispielsweise dann vor, wenn das Kaufobjekt vermietet oder mit sonstigen Rechten Dritter belastet ist. Im Vertragsentwurf versichert der Verkäufer die Freiheit von solchen Rechtsmängeln mit Ausnahme derjenigen Beeinträchtigungen, die der Käufer in Kenntnis übernimmt (beispielsweise ein eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht).

vertiefende Erläuterungen

(36) Sachmängelhaftung

Nach den Regelungen des bürgerlichen Gesetzbuchs haftet der Verkäufer an sich für jeden Mangel des Grundstücks und des aufstehenden Gebäudes. Diese Regelung wird von der notariellen Praxis bei Altbauten für nicht sachgerecht erachtet, da jeder Mangel sonst beispielsweise zur Kaufpreisminderung berechtigen würde. Dementsprechend hat es sich eingebürgert, zu Gunsten des Verkäufers einen vollständigen Ausschluss der Sachmängelhaftung zu regeln. Dies bedeutet für die Parteien Zweierlei:

• Der Käufer ist im Regelfall auf eine intensive Besichtigung des Objekts angewiesen.
• Der Verkäufer darf trotz des Haftungsausschlusses nicht ihm bekannte und für den Käufer nicht erkennbare Mängel verschweigen. Verschweigt er diese Mängel dennoch, greift der Haftungsausschluss zu seinen Gunsten nicht und er haftet wiederum nach den gesetzlichen Vorschriften.

vertiefende Erläuterungen

(37) Besondere Objektbeeinträchtigungen

Hinsichtlich der in der Praxis bedeutsamsten Sachmängel gibt der Verkäufer zusätzlich die Versicherung ab, dass ihm solche nicht bekannt sind. Klarzustellen ist, dass der Verkäufer nach dieser Klausel nicht schon haftet, wenn diese Mängel sich nachträglich entgegen der Versicherung zeigen, sondern nur dann, wenn der Verkäufer diese Mängel auch kannte. Wichtig ist weiter Folgendes: grundsätzlich muss der Verkäufer bei Kaufvertragsabschluss auf bereits beseitigte Mängel nicht hinweisen. Etwas anderes kann dann gelten, wenn die beseitigten Mängel die Gefahr in sich tragen, wiederzukehren. Dies hat die Rechtsprechung beispielsweise angenommen für Hausschwamm. Der Verkäufer muss also auch bei Hausschwamm, der erst vor kurzem beseitigt wurde, auf diese Tatsache hinweisen.

(38) Versicherung zur fehlenden Sozialbindung

Werden Wohnräume mit öffentlichen Mitteln gefördert, bestehen im Regelfall Bindungen. Im Gegenzug für die Gewährung öffentlicher Mittel sichert sich der Darlehensgeber Einfluss auf die geförderte Immobilie. Die wesentlichen Beschränkungen aus der Sozialbindung sind die Folgenden:

• Selbstnutzung des Objekts nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Einkommensgrenzen, etc.),
• Bindung bei Fremdvermietung (Einkommensgrenzen, Miethöhe, etc.),
• Genehmigungspflicht für Umwidmung in Gewerbe.

Die Besonderheit der Bindungen besteht darin, dass sie Kraft der gesetzlichen Vorschriften insbesondere nach dem Wohnungsbindungsgesetz und nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht nur den unmittelbaren Vertragspartner betreffen, sondern automatisch "mit der Immobilie" auch auf einen Erwerber übergehen können. Dementsprechend übernimmt ggf. ein Käufer von sozialgebundenem Wohnungseigentum oder von einem sozialgebundenen Einfamilienhaus Verpflichtungen, die er inhaltlich nicht einmal kennt.

Aus den vorgenannten Gründen ist die Versicherung der Freiheit von solchen Belastungen von besonderer Bedeutung.

vertiefende Erläuterungen

(39) Versicherung zu den Baulasten

Die Baulast ist eine in einem Register eingetragene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet.

Beispiel:

Befugnis des Nachbarn, direkt an der Grundstücksgrenze eine Schwimmhalle zu errichten.

Baulasten werden eingetragen in einem Baulastenverzeichnis, das bei den Bezirksämtern geführt wird. Beim berechtigtem Interesse erhält man schriftliche Auskunft, aber auch kurzfristig telefonische Mitteilung über das Bestehen von Baulasten.

vertiefende Erläuterungen

(40) Versicherung zu Denkmalschutz

Denkmalschutzauflagen können für einen Käufer eine erhebliche Belastung darstellen. Dementsprechend ist als "Merkposten" in den Vertragsentwurf die ausdrückliche Versicherung des Verkäufers aufgenommen, von bestehendem Denkmalschutz keine Kenntnis zu haben.

(41) Haftung des Verkäufers trotz Beschränkung der Sachmängelhaftung

Im Grundsatz ist die Haftung des Verkäufers für das Bestehen von Sachmängel bei einem Altbau ausgeschlossen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien ausdrücklich eine andere Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbaren oder der Verkäufer entsprechende Garantien abgibt oder aber der Verkäufer den Mangel kennt und arglistig verschweigt. In diesen Fällen haftet der Verkäufer stets für den aufgetretenen Sachmangel.

(42) Vertragskosten

Die Vertragskosten trägt üblicherweise der Käufer. Diese Vertragskosten setzen sich im Regelfall zusammen aus folgenden Beträgen:

• Gebühren des Notars (zwischen 0,6 % und 1 % des Kaufpreises),
• Kosten des Grundbuchamts (zwischen 0,6 % und 1 % des Kaufpreises).

Die genaue Höhe der Kosten hängt von der konkreten Fallgestaltung ab:

• Je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger sind prozentual gesehen die Gebühren für Grundbuchamt und Notar.
• Die Abwicklung eines Kaufvertrages ohne Notaranderkonto ist hinsichtlich der Notargebühren günstiger als die Abwicklung mit Notaranderkonto.
• Ist im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises die Grundschuldbestellung für eine Bank erforderlich, löst dies zusätzlich Gebühren beim Notar und beim Grundbuchamt aus. Die Abwicklung ohne Finanzierungsgrundschuld ist daher kostengünstiger.

Sowohl die Kosten des Notars als auch die Kosten des Grundbuchamts sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Es gibt auch keine "günstigen" und "ungünstigen" Notare, da alle Notare an die Kostenordnung gebunden sind. Es gibt allerdings günstige und ungünstige Vertragsgestaltungen: so ist z. B. im Regelfall die Einschaltung eines Notaranderkontos entbehrlich und macht den Grundstückskaufvertrag kostengünstiger - vgl. (12).

(43) Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer beträgt 6 % vom Kaufpreis (Berlin) beziehungsweise 6,5 % (Brandenburg). Unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages muss der Notar dem Grunderwerbsteuerfinanzamt eine Kopie des Vertrages übersenden. Das Grunderwerbsteuerfinanzamt erstellt daraufhin einen Grunderwerbsteuerbescheid und übersendet diesen an den Käufer. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen.

Zu den Einsparmöglichkeiten vgl. (10).

(44) Löschungskosten

Für alle zu löschenden Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs (z. B.: Nießbrauchrecht, Altgläubiger in Abteilung III) trägt üblicherweise der Verkäufer die Kosten.

(45) Kosten der Nachgenehmigung

Jede Partei trägt die Zusatzkosten, die durch eine erforderliche Genehmigung von Erklärungen erforderlich werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Verkäufer oder der Käufer bei der Beurkundung nicht anwesend sein kann, sondern sich vollmachtlos vertreten lässt und den Vertrag dann später vor einem anderen Notar an seinem Wohnort genehmigt wird. Hier entstehen Zusatzkosten.

(46) Gesamtschuldnerische Kostenhaftung

Nach den gesetzlichen Regelungen haften Verkäufer und Käufer für die Grunderwerbsteuer und für die Notar- und Gerichtskosten nebeneinander als Gesamtschuldner. Im Grundstückskaufvertrag ist aber üblicherweise vereinbart, dass ausschließlich der Käufer diese Kosten trägt. Zahlt der Käufer Kosten oder Steuern nicht, haftet nach außen der Verkäufer, kann dann aber nach Zahlung wiederum den Käufer in Regress nehmen.

An dieser Gesetzeslage können die Parteien des Kaufvertrages nichts ändern, der Vertrag weist nur auf diese Gesetzeslage hin.

Im Übrigen besteht für den Verkäufer bei der größten Position - der Grunderwerbsteuer - im Regelfall kein Risiko: Ein Käufer, der die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, ist üblicherweise auch ein Käufer, der den Kaufpreis nicht zahlt. In diesem Fall wird sich der Verkäufer schnell vom Kaufvertrag lösen. Nach Rückabwicklung des Kaufvertrages entfällt aber auch wiederum die Grunderwerbsteuerpflicht, so dass dann auch der Verkäufer für die Grunderwerbsteuer nach außen im Ergebnis nicht haftet.

(47) Regelungen zum Vorkaufsrecht

Wird das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt, rückt die Gemeinde bzw. das Bezirksamt in den Kaufvertrag ein. Der Verkäufer würde sich jetzt schadenersatzpflichtig machen, da er rechtlich zwei Kaufverträge (mit dem Käufer und dem Vorkaufsberechtigten) abgeschlossen hat. Dementsprechend muss geregelt werden, dass sich der Verkäufer von dem beurkundeten Kaufvertrag lösen kann, damit er die Rechte des Vorkaufsberechtigten erfüllen kann. Der Verkäufer muss auch von Schadenersatzansprüchen des Käufers freigestellt werden. Für den Käufer muss wiederum gesichert sein, dass er Anzahlungen auf den Kaufpreis zurück erhält und keine Kosten eines Vertrages trägt, der für ihn nicht realisiert werden kann.

(48) Maklerklausel

Die im Vertrag vereinbarte Maklerklausel stellt eine zusätzliche Sicherung für den Makler dar. Zugleich stellt sie auch die Sicherung für den Verkäufer dar, dass sein Vertragspartner den eingeschalteten Makler auch tatsächlich bezahlt. Damit die Maklerfirma einen eigenen Anspruch gegen den Käufer erwirbt, wird zwischen Verkäufer und Käufer eine Vereinbarung getroffen, aus der heraus der Makler einen eigenen Anspruch gegen den Käufer erhält.

Um den Verkäufer zu schützen, stellt die Maklerklausel klar, dass er in keinem Fall Provision zu zahlen hat.

Um den Käufer vor höheren Kosten zu schützen, stellt die Maklerklausel weiter klar, dass der Käufer die Maklerfirma beauftragt hat. Die Maklerklausel ist bei dieser Fassung dementsprechend kostenneutral und führt nicht zu höheren Kostenbelastungen (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten des Grundbuchamts) des Käufers bei der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages.

(49) Durchführung und Grundbuchanträge

Nach der Feststellung des Grundbuchstandes (I) und dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages (II) sind unter III. Regelungen enthalten, die der Erfüllung des Grundstückskauf- vertrages dienen. Zum einen ist hier die Auflassung, d. h. die dingliche Übereignung des Grundstücks geregelt, zum anderen sind hier sämtliche Grundbuchanträge enthalten, die für den Vollzug des Kaufvertrages und der dinglichen Einigung erforderlich sind.

Die folgenden Passagen sind für den Notar insoweit wichtig, als sie Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt vorbereiten, die zum Vollzug des Vertrages unbedingt erforderlich sind. Änderungen in diesem Teil sind daher nur begrenzt möglich, will man nicht die Durchführbarkeit des gesamten Kaufvertrages in Frage stellen.

(50) Auflassung

Als "Auflassung" bezeichnet man den dinglichen Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer, mit dem sich beide über den Eigentumsübergang des Kaufobjekts als Erfüllung des Kaufvertrages einig sind. Wird diese Auflassung später im Grundbuch vollzogen, der Käufer also in Abteilung I eingetragen ist, ist der Eigentumserwerb vollendet.

(51) Sicherung des Verkäufers

Mit der Erklärung der Auflassung verliert der Verkäufer sein Eigentum an dem Grundstück und bedarf hier besonderer Sicherungen. Der Notar wird die Eigentumsumschreibung erst dann beim Grundbuchamt beantragen, wenn der Verkäufer ihm schriftlich bestätigt hat, den gesamten Kaufpreis erhalten zu haben (vgl. § 2).

Der Verkäufer ist aber weiter davor zu schützen, dass der Käufer mit der Vertragsurkunde selbst Anträge beim Grundbuchamt stellt, die Eigentumsumschreibung bereits vor Zahlung des Kaufpreises beantragt und die vorgenannte Sicherung damit umgeht. Um dem Käufer die Möglichkeit zu nehmen, mit einer Ausfertigung des Kaufvertrages oder mit einer beglaubigten Kopie bereits selbst beim Grundbuchamt Anträge zu stellen, erhält dieser bis zur Zahlung des vollständigen Kaufpreises Kopien oder beglaubigte Abschriften nur unter Weglassung der Auflassung. In der Praxis geschieht dies dadurch, dass die dingliche Einigung beim Kopieren der Exemplare für den Käufer und für Dritte "abgedeckt" wird. Der Käufer erhält also keine Möglichkeit, ein Exemplar in Händen zu halten, das die Auflassung enthält und mit dem er die Eigentumsumschreibung selbst beantragen könnte. Erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erhält der Käufer dann ein vollständiges Exemplar, das auch die Auflassung enthält, weil zu diesem Zeitpunkt dann kein Sicherungsbedürfnis für den Verkäufer mehr besteht.

(52) Vormerkung

Die Vormerkung ist die wichtigste Sicherung für den Käufer. Die Vormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs auf den Namen des Käufers, mit dem er als zukünftiger Eigentümer "vorgemerkt" wird. Der so vorgemerkte Käufer kann von jedem, der im Rang nach ihm eingetragen wird, Löschung dieses eingetragenen Rechts verlangen. Dies bedeutet praktisch, dass der Verkäufer das Objekt nicht noch einmal verkaufen kann, das Objekt nicht mehr belasten kann und auch Gläubiger des Verkäufers nicht mehr auf das Grundstück zugreifen können. Durch die Vormerkung hat der Käufer hier stets die stärkere Rechtsposition.

(53) Rangtausch

Unmittelbar nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages beantragt der Notar als wichtigste Sicherung des Käufers die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Erst zeitlich später wird dann für die finanzierende Bank die Grundschuld beantragt. Die Eintragungen im Grundbuch erfolgen nach der zeitlichen Reihenfolge der Anträge, so dass zunächst die Vormerkung und dann die Grundschuld eingetragen wird. Aus eigenen Sicherungsgründen benötigt die Bank aber den Rang vor der Vormerkung des Käufers, so dass der Vertrag bereits an dieser Stelle einen "Rangtausch" vorsehen muss. Rechte des Verkäufers werden hierdurch nicht betroffen, es geht ausschließlich um das Verhältnis des Käufers zu seiner finanzierenden Bank.

(54) Löschung der Vormerkung

Da der Notar unmittelbar nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages zur Sicherung des Käufers die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst, ist diese Auflassungsvormerkung im Grundbuch auch dann noch eingetragen, wenn der Käufer den Kaufpreis zeitlich später nicht zahlt. Der Verkäufer hat dann zwar einen Anspruch gegen den Käufer auf Löschung der Vormerkung, diesen Anspruch müsste er aber ggf. gerichtlich durchsetzen. Bis zur Titulierung des Anspruchs wäre dann das Grundbuch durch die eingetragene Vormerkung "blockiert" mit der Folge, dass der Verkäufer nicht ein zweites Mal verkaufen kann bzw. die Abwicklung des zweiten Vertrages gehindert wäre bis zur Löschung der Vormerkung. Aus diesem Grund wird in Fällen des Verzuges des Käufers eine "automatische" Löschung der Vormerkung bereits im Grundstückskaufvertrag geregelt. Technisch wird dies so geregelt, dass der Käufer bereits im Grundstückskaufvertrag die Löschung der Vormerkung bewilligt, die später für ihn im Grundbuch eingetragen wird.

In einem zweiten Schritt ist allerdings für den Notar zu beachten, dass die Vormerkung für den Käufer ein wichtiges Instrumentarium zu seiner Sicherung darstellt und nicht einfach auf Zuruf des Verkäufers gelöscht werden kann. Dementsprechend sieht der Notarvertrag ein bestimmtes Procedere vor, welche Schritte also erfolgen müssen, damit die Vormerkung gelöscht werden kann. Der wichtigste Schritt ist derjenige, dass der Käufer noch einmal vorgewarnt wird. Behält er den Kaufpreis aus berechtigten Gründen zurück, hat er die Möglichkeit, eine automatische Löschung der Vormerkung gerichtlich zu verhindern.

(55) Vollmacht auf die Angestellten

Die Vollmacht auf die Angestellten des Notars dient der leichteren Abwicklung des Grundstückskaufvertrages. Der Notar wird vor jeder Inanspruchnahme dieser Vollmacht die Parteien fragen, ob sie mit der Änderung des Vertrages einverstanden sind und deren schriftliches Einverständnis einholen. Wichtig ist die Vollmacht insbesondere für die Bestellung der Finanzierungsgrundschuld für den Käufer: Der Käufer kann in der Praxis das Grundschuldbestellformular der Bank einfach an den Notar per Post übersenden. Mit der Vollmacht auf die Angestellten des Notars wird die Grundschuld dann bei dem Notar bestellt. Der Käufer muss nicht zu einem weiteren Beurkundungstermin erscheinen.

(56) Vollständigkeit der Angaben

Alles, was die Parteien zum Inhalt des Kaufvertrages gemacht haben, bedarf der notariellen Beurkundung. Dies gilt für sämtliche Nebenabreden, die im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Beurkunden Verkäufer und Käufer nicht alle Abreden, die sie getroffen haben, ist der Grundstückskaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung nichtig. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf den Vertrag haben.

Beispiel:

Verkäufer und Käufer treffen neben dem Notarvertrag eine privatschriftliche Abrede über den gesonderten Verkauf von Außenlampen, Sauna, Carport, etc. Da dieser zweite Vertrag inhaltlich vom notariellen Grundstückkaufvertrag abhängt, kann der notarielle Kaufvertrag - weil nicht alles mit beurkundet wurde - nichtig sein. Bis zur Eigentumsumschreibung wäre an einen solchen Vertrag keiner der Parteien gebunden.

vertiefende Erläuterungen

(57) Gesamtschuldnerische Kostenhaftung

Nach den gesetzlichen Regelungen haften Verkäufer und Käufer für die Grunderwerbsteuer und für die Notar- und Gerichtskosten nebeneinander als Gesamtschuldner. Im Grundstückskaufvertrag ist aber üblicherweise vereinbart, dass ausschließlich der Käufer diese Kosten trägt. Zahlt der Käufer Kosten oder Steuern nicht, haftet nach außen der Verkäufer, kann dann aber nach Zahlung wiederum den Käufer in Regress nehmen.

An dieser Gesetzeslage können die Parteien des Kaufvertrages nichts ändern, der Vertrag weist nur auf diese Gesetzeslage hin.

Im Übrigen besteht für den Verkäufer bei der größten Position - der Grunderwerbsteuer - im Regelfall kein Risiko: Ein Käufer, der die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, ist üblicherweise auch ein Käufer, der den Kaufpreis nicht zahlt. In diesem Fall wird sich der Verkäufer schnell vom Kaufvertrag lösen. Nach Rückabwicklung des Kaufvertrages entfällt aber auch wiederum die Grunderwerbsteuerpflicht, so dass dann auch der Verkäufer für die Grunderwerbsteuer nach außen im Ergebnis nicht haftet.

(58)Eigentumserwerb erst mit Umschreibung

Bei dem Erwerb einer Immobilie handelt es sich um einen "gestreckten" Erwerbstatbestand, es genügt weder die schuldrechte Einigung im Kaufvertrag noch die dingliche Einigung ("Auflassung"). Erst mit Eintragung des Käufers im Grundbuch in Abteilung I ist er Eigentümer. Im Zwischenzeitraum bis zur Eigentumsumschreibung ist er allerdings durch die Vormerkung umfassend geschützt. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bleibt aber von Bedeutung, da

• erst dann eine bestehende Feuerversicherung durch den Käufer gekündigt werden kann.
• erst mit der Eigentumsumschreibung eine Weiterübertragung des Eigentums möglich wird (der Weiterverkauf ist allerdings vorher schon möglich).

(59)Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

Unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages meldet der Notar den Vertrag dem Grunderwerbsteuerfinanzamt. Es wird ein Grunderwerbsteuerbescheid erstellt, der etwa vier Wochen nach Vertragsabschluss dem Käufer als Steuerschuldner zugeht. Hat der Käufer dann die Grunderwerbsteuer gezahlt, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zugeleitet. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung beantragen. Es liegt also im eigenen Interesse des Käufers, die Grunderwerbsteuer zu zahlen, da vor Eingang der Zahlung eine Eigentumsumschreibung nicht veranlasst werden kann.