Hildebrandt & Mäder Notar

Grunderwerbsteuer- Tipps

Die Steuer nach dem Kauf eines Grundstücks – Grunderwerbsteuer – beträgt seit 1. Januar 2007 4,5% vom Kaufpreis. Als Kaufpreis gilt jede Gegenleistung des Käufers, die er für das Grundstück erbringt (z.B.: teilweise Übernahme von Darlehen). Abzugrenzen ist die Grunderwerbsteuer von der Grundsteuer: Letztere ist die laufende Steuer, die für das Eigentum für das Grundstück anfällt, erstere die Steuer, die für den Eigentumserwerb entsteht. Gesichert wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch folgende Regularien: Der Grundstückskaufvertrag muss vom Notar unverzüglich nach Beurkundung dem Grunderwerbsteuerfinanzamt mit allen enthaltenen Bedingungen und mit allen Änderungen übersandt werden. Das Grunderwerbsteuerfinanzamt erstellt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid, der die Steuer ausweist. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, erhält der Notar die so genannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung des Grundstücks im Grundbuch bewirken. In der Praxis bedeutet dies, dass ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer die Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers nicht erfolgen kann.

Üblicherweise vereinbaren die Parteien, dass der Käufer im Innenverhältnis die Grunderwerbsteuer zahlt, es ist aber auch jede andere Vereinbarung möglich. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, ist im Außenverhältnis gegenüber dem Finanzamt auch der Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Viele Notarverträge erhalten diesen Risikohinweis, wobei darauf hinzuweisen ist, dass an dieser Rechtslage durch Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer nichts geändert werden kann, da eine solche Vereinbarung zu Lasten des Fiskus ginge. Es wird allerdings selten den Fall geben, dass ein Verkäufer wirklich letztlich für die Grunderwerbsteuer haftet: Der Käufer wird aus eigenem Interesse (die Eigentumsumschreibung bleibt sonst unvollzogen) die Grunderwerbsteuer zahlen. Ein Käufer, der die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, belegt üblicherweise auch den Kaufpreis nicht, so dass der Vertrag dann vom Verkäufer rückabgewickelt wird. Bei Rückabwicklung des Vertrages wird dann aber wieder der Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben, so dass auch die Haftung des Verkäufers entfällt.

I. Steuersparende Fallkonstellationen

1. Ausnahmetatbestände

Grundsätzlich werden alle Erwerbsvorgänge bei Grundstücken mit einer Grunderwerbsteuer von zurzeit 4,5% des Kaufpreises belegt. Diese Nebenkosten des Rechtserwerbs sind erheblich und machen insbesondere mehr aus als die Gebühren des Notars und des Grundbuchamts zusammen. Erfasst werden alle Erwerbsvorgänge unabhängig von der Rechtsqualität des Grundstücks, also der Verkauf von bebauten/unbebauten Grundstücken, der Verkauf von Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücken, Teilflächen etc. Auch der Erwerb eines Erbbaurechts unterfällt der Grunderwerbsteuer.

Ausnahmsweise grunderwerbsteuerfrei sind folgende Vorgänge:

Aufhebung oder Rücktritt des Vertrages innerhalb von zwei Jahren nach Beurkundung
Schenkung eines Grundstücks (hier dann aber Schenkungssteuer)
Erbschaft (hier dann aber Erbschaftsteuer)
Teilung des Nachlasses unter mehreren Miterben
Übertragung auf den Ehegatten
Übertragung auf Verwandte in gerader Linie

2. Aufteilung des Kaufpreises

Beim Verkauf eines Grundstücks sind üblicherweise auch „Zubehörgegenstände“ mitverkauft, wie bestimmte Möbel, das restliche Heizöl im Tank, Gartengeräte, Spielgeräte auf dem Spielplatz etc. Soweit solche Gegenstände rechtlich als „Zubehör“ definiert werden können, unterliegen sie nicht der Grunderwerbsteuer. Es liegt daher nahe, einen Teil des Kaufpreises auszuweisen für „Zubehör“ mit der Wirkung, dass dann Grunderwerbsteuer auf diesen Teil nicht anfällt.

Beispiel:

V verkauft nach dem Tod seiner Frau sein Einfamilienhaus, weil er nach Australien auswandern will. Der reine Grundstückskaufpreis nebst Gebäude beträgt 300.000 €. Da er sich von sämtlichen Einrichtungsgegenständen trennen will, wird für das Zubehör des Hauses ein zusätzlicher Kaufpreis von 50.000,00 € vereinbart. Der Gesamtkaufpreis, der beurkundet wird, beträgt 350.000,00 €. In jedem Fall ist dem V zu raten, den Kaufpreis aufzuteilen in einen solchen für Grundstück und Gebäude (300.000 €) und in einen Teil für die Einrichtungsgegenstände (50.000 €). Im Ergebnis hat der Käufer Grunderwerbsteuer dann nur auf den Kaufpreis für Gebäude und Grundstück zu zahlen, also 4,5% auf 300.000 €. Er spart 4,5% Grunderwerbsteuer auf 50.000 €, also 2.250,00 €.

Keine Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer hat die weitere Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden auf der einen Seite und in Gebäudeanteil auf der anderen Seite.