Notar

§ 3 Belastungsvollmacht(1)

Um dem Käufer die Möglichkeit der Fremdfinanzierung des Kaufpreises zu geben, erteilt Verkäufer dem Käufer

Vollmacht ,

den verkauften Grundbesitz schon vor Eigentumsumschreibung und unabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages in notarieller Urkunde des beurkundenden Notars mit einem oder mehreren Grundpfandrechten bis zur Höhe des unter § 1 vereinbarten Kaufpreises(1) nebst 20 % Zinsen(3) jährlich und bis zu 10% einmaliger Nebenleistungen, welche verzinslich ab dem Tage der Bestellung sind, einschließlich dinglicher Vollstreckungsunterwerfung zu belasten und deren Eintragung zu bewilligen und zu beantragen.

Die Grundpfandrechte sollen den Rang vor der zugunsten des Käufers einzutragenden Auflassungsvormerkung erhalten.(4)

Der Käufer kann im Namen des Verkäufers mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten die vorgenannten Rechtsgeschäfte vornehmen.(5)

Zur Absicherung des Verkäufers wird folgendes vereinbart:

1. Die Haftung des Verkäufers für diese Darlehen beschränkt sich auf das verkaufte Grundstück. Eine persönliche Haftung für diese Grundpfandrechte übernimmt der Verkäufer nicht. Der Verkäufer kann nicht der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen werden.(6)
2. Der Käufer tritt seine Ansprüche gegen die Grundpfandrechtsgläubiger hiermit an den Kaufpreisempfänger in Höhe des zu hinterlegenden Betrages nebst Zinsen und Nebenleistungen ab und weist die Grundpfandrechtsgläubiger unwiderruflich an, die Valuta insoweit auf das Notaranderkonto zu überweisen.(7)
3. Der Käufer weist den Notar an, die hinterlegten Beträge nur zur Durchführung dieses Vertrages zu verwenden.
4. Der Käufer vepflichtet sich, den Verkäufer von allen Verpflichtungen aus den vorgenannten Grundpfandrechten zu befreien und sämtliche Kosten der Grundpfandrechtsbestellungen zu tragen.
5. Von dieser Vollmacht darf nur vor dem amtierenden Notar Gebrauch gemacht werden.
6. Der Antrag auf Eintragung des oder der Finanzierungsgrundpfandrechte darf erst gestellt werden, wenn der Kaufpreis in voller Höhe auf dem Notaranderkonto eingezahlt ist. (8)

(1)Belastungsvollmacht

Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht finanzieren muss, ist eine Belastungsvollmacht nicht erforderlich.

Will der Käufer den Kaufpreis – wie dies üblich ist - finanzieren, wird die finanzierende Bank für das Darlehen eine Sicherheit verlangen. Als Sicherheit dient nun gerade das verkaufte Grundstück. Die Bank wird im Regelfall die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III des verkauften Grundstücks als Sicherheit wünschen. Eine solche Eintragung kann der Käufer erst dann vornehmen, wenn der Eigentumsumschreibungsantrag auf ihn gestellt ist. Bis dahin soll aber im Regelfall der Kaufpreis längst ausgezahlt sein. Vor Beantragung der Eigentumsumschreibung kann das Grundstück aber nur durch den insoweit noch berechtigten Verkäufer belastet werden.

Die Praxis löst das Problem dadurch, dass der Verkäufer – als Berechtigter im Grundbuch – dem Käufer Vollmacht erteilt, den Grundbesitz bereits vor der Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten ("Belastungsvollmacht").

Eine solche Belastung des Grundstücks vor Eigentumsumschreibung ist für den Verkäufer natürlich risikoreich, wenn der Notar nicht gleichzeitig Sicherungen für ihn vorsieht. Aus diesem Grund regelt ein umfassender Teil der Belastungsvollmacht Sicherungen für den Verkäufer.

Die Belastungsvollmacht ist Standard bei der Abwicklung notarieller Grundstückskaufverträge und enthält bei genauer Fassung der Sicherungen des Verkäufers für diesen keinerlei Risiko.

(2)Belastungsvollmacht begrenzt auf Kaufpreis

In der Regel wird der Käufer nur eine Belastungsvollmacht in Höhe des Kaufpreises benötigen, weil sein Finanzierungsrahmen auch nur den Kaufpreis umfasst. Wenn allerdings beispielsweise ein Baugrundstück verkauft wird und auch der Hausbau vor Eigentumsumschreibung finanziert wird, wird die Belastungsvollmacht sehr viel höher sein müssen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Erwerber bestimmte Nebenkosten (z.B. Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt) mitfinanzieren will. Auch hier wird er eine Vollmacht benötigen zur Belastung des Grundstücks, die über den Kaufpreis hinaus geht.

Auch eine solche Erhöhung der Belastungsvollmacht ist wie die Belastungsvollmacht selbst für den Verkäufer risikolos, wenn der Notar adäquate Sicherungen für ihn vorsieht. Es muss in jedem Fall gesichert sein, dass von der Belastungsvollmacht nur dann Gebrauch gemacht werden darf, wenn die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Wenn dies aber der Fall ist, spielt es keine Rolle, ob das verkaufte Grundstück nur in Höhe des Kaufpreises oder auch deutlich höher belastet werden kann. Für den Verkäufer ist nur maßgeblich, dass er den Kaufpreis erhält.

(3)Zinsen

Die für den Finanzierungsgläubiger einzutragenden Zinsen sind nicht diejenigen, die der Käufer auf das Darlehen zahlen muss. Die Bank wünscht Sicherheit in Form der Grundschuld nicht nur für die tatsächlich vereinbarten Darlehenszinsen, sondern auch für diejenigen Zinsen, die bei einem Not leidenden Darlehen fällig werden. Verzugszinsen können aber deutlich höher sein, so dass ein entsprechender „Rahmen“ für die Verzinsung des Grundpfandrechts im Grundbuch vorgesehen sein muss. Die im Grundbuch in Abteilung III einzutragenden Zinsen haben dementsprechend von der Höhe her nichts zu tun mit den Darlehenszinsen.

(4)Rangvorbehalt der Grundpfandrechte

Die finanzierende Bank wird für ihr Grundpfandrecht den Rang vor der Vormerkung, die für den Käufer im Grundbuch eingetragen wird, verlangen. Es muss daher klargestellt werden, dass das Grundpfandrecht im Rang vor der Vormerkung eingetragen werden kann.

(5)Befreiung vom Verbot des ‚Insichgeschäfts’

Wenn der Käufer in Ausübung der Belastungsvollmacht ein Grundpfandrecht für seine finanzierende Bank bestellt, handelt er zugleich als Vertreter des Verkäufers (Belastungsvollmacht(19)) als auch im eigenen Namen, wenn er sich selbst der Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies lässt das BGB in § 181 nicht zu, sondern verbietet ausdrücklich solche „Insichgeschäfte“. In der notariellen Praxis werden aber diese Rechtsgeschäfte als Rechtstechnik benötigt, so dass der notarielle Kaufvertrag von dem Verbot des Insichgeschäfts befreien muss.

(6)Sicherung des Verkäufers: Keine persönliche Haftung

Der Verkäufer stellt mit der Belastungsvollmacht nur das verkaufte Grundstück als Sicherungsobjekt zur Verfügung. Es muss klargestellt werden, dass den Verkäufern hieraus keine persönliche Haftung – vor allen Dingen aus dem Darlehen – trifft.

(7)Sicherung des Verkäufers: Abtretung der Ansprüche

Indem der Käufer die Darlehensauszahlungsansprüche gegen die finanzierende Bank an den Verkäufer abtritt, ist gewährleistet, dass der Käufer aus dem Darlehen kein Geld in die Hand bekommt. Dies wird als zu risikoreich betrachtet, da der Verkäufer dann darauf angewiesen ist, dass der Käufer dieses Geld an ihn weiterleitet, wenn gleichzeitig schon das Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dementsprechend soll der Geldfluss direkt von der finanzierenden Bank an den Verkäufer bzw. an die abzulösenden Banken erfolgen.

(8)Sicherung des Verkäufers: Antrag erst nach Kaufpreiserhalt

Die wichtigste und einleuchtendste Sicherung der Verkäufers ist diejenige, dass die Bank zunächst das Geld auf das Notaranderkonto überweisen muss und erst dann der Notar den Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch stellen darf.

Die finanzierende Bank zahlt tatsächlich auch vor einer eigenen Absicherung durch ein Grundpfandrecht auf das Notaranderkonto: Die Zahlung erfolgt mit einem so genannten „Treuhandauftrag“, den der Notar zu beachten hat. In diesem Treuhandauftrag wiederum ist geregelt, dass der Notar den erhaltenen Betrag erst dann zur Auszahlung an den Verkäufer verwenden darf, wenn die Eintragung eines Grundpfandrechts für die Bank sichergestellt ist. Auf diese Weise „bündelt“ sich beim Notar die Befugnis, das Grundpfandrecht zu bestellen (weil der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto ist) mit der Befugnis, das Geld auszuzahlen (weil nunmehr das Grundpfandrecht bestellt werden darf).