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Sicherungen des Verkäufers

Der Verkäufer erwartet vom Notar eine Sicherung der Gestalt, dass er sein Eigentum am Grundstück nicht verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Natürlich kann der Notar ihm nicht garantieren, dass der Käufer den Kaufpreis zahlen wird. Der Immobilien-Kaufvertrag muss aber vom Notar so angelegt sein, dass im Ernstfall nämlich wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt für den Verkäufer folgende Sicherungen bestehen:

  • Sicherstellung, dass der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt wird
  • Einfache Durchsetzung der Kaufpreiszahlung
  • Ersatz der beim Verkäufer entstandenen Schäden
  • Sicherstellung der Rückabwicklung des Kaufvertrages

Der notarielle Grundstückskaufvertrag muss diese Sicherungen sämtlichst berücksichtigen, er muss den "Ernstfall" vorhersehen.

1. Sicherung: Weitere Abwicklung verhindern

Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, darf der Kaufvertrag nicht weiter abgewickelt werden. In der Praxis betroffen sind hiervon zwei Punkte:

Übergabe
Grundsätzlich sollte die Übergabe so geregelt sein, dass sie erst nach Erhalt des Kaufpreises (z.B. "einen Tag nach Kaufpreiszahlung") erfolgt. Der Vollzug der Übergabe stellt für den Verkäufer nämlich ein erhebliches Risiko dar, wenn der Käufer den Kaufpreis nachfolgend nicht zahlt und der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss. Die Rückabwicklung der Übergabe geschieht bei Streit unter den Parteien nur durch eine vorbereitende Räumungsklage, die mit hohen Kosten und vor allen Dingen mit einer langen Verfahrensdauer verbunden ist. Solange der säumige Käufer das Objekt aber nicht herausgegeben hat, ist auch ein neuer Verkauf des Grundstücks kaum möglich.

In der Praxis findet man immer wieder den Wunsch der Käuferseite, eine schnellere Übergabe zu regeln, beispielsweise weil Baumaßnahmen auf einem Baugrundstück geplant sind oder die Renovierung des Objekts bereits vor Übergabe vorgenommen werden soll. Unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses des Verkäufers (vgl. oben) gibt es hier folgende Möglichkeiten:

  • Zwischenschaltung eines Notaranderkontos. Die finanzierende Bank (bzw. der Käufer ) zahlt den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto relativ schnell nach Beurkundung, weil der Notar über die Treuhandauflagen gebunden ist. Der Verkäufer kann dann erkennen, dass der Kaufpreis finanziert wurde und sich auf dem Notaranderkonto befindet und dann relativ risikolos übergeben.
  • Man kann die Belegung des Kaufpreises flexibel gestalten und dem Käufer gestatten, den Kaufpreis vorzeitig zu zahlen. Die Übergabe ist dann unmittelbar nach Zahlung fällig. Diese Variante kommt nur dann in Betracht, wenn das Objekt freisteht, weil sonst der Verkäufer von der vorzeitigen Zahlung und der dann unmittelbar geschuldeten Übergabe "überrascht" würde. Als Alternative kommt noch in Betracht, dass der Käufer zwar vorzeitig zahlen darf, diese Zahlung aber erst nach einer Ankündigungsfrist, z.B. von 14 Tagen, erfolgen darf.
  • Der Käufer kann als Sicherheit für den Verkäufer zur Absicherung der wichtigsten Schäden eine Anzahlung leisten. Diese Variante kommt nur dann in Betracht, wenn entsprechendes Eigenkapital in Höhe der Anzahlungssumme vorhanden ist.
  • Möglich ist auch, den Käufer nach einer vorzeitigen Übergabe vor Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung aus der notariellen Urkunde zu unterwerfen. Der Verkäufer hat dann den Vorteil, nicht auf Räumung klagen zu müssen, sondern unmittelbar aus der notariellen Urkunde einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen zu können. Es bleibt hier aber der Nachteil hoher Kosten (Vorschuss an den Gerichtsvollzieher); darüber hinaus sind auch die Terminsstände der Gerichtsvollzieher nicht eben kurz.
  • In der Praxis wird häufig so verfahren, dass dem Käufer nur "unselbständiger Besitz" eingeräumt wird. So kann ihm beispielsweise durch den Makler das Kaufobjekt aufgeschlossen und nach Renovierungs-, Vermessungs- oder ähnlicher Tätigkeit wieder durch den Makler verschlossen werden. Eignet sich der Käufer dann die Räume an, handelt es sich um sog. "verbotene Eigenmacht" und der Verkäufer kann die Räume mit einstweiliger Verfügung herausverlangen, also mit einem zivilrechtlichen "Eilverfahren". Im Grundsatz sollte es aber aus Verkäufersicht bei der Reihenfolge Zahlung-Übergabe bleiben.

Keine Eigentumsumschreibung
Der Käufer kann mit einer Ausfertigung des Vertragsexemplars, das die Auflassung enthält, selbst die Umschreibung des Eigentums beantragen. Keinen echten Schutz stellt die übliche Formulierung in notariellen Kaufverträgen dar, der Käufer verzichte auf sein eigenes Antragsrecht aus der Urkunde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dieser Verzicht auf das eigene Antragsrecht unwirksam und der Käufer kann dementsprechend trotz der Regelung einen Antrag auf Eigentumsumschreibung selbst stellen.

Eine Sicherungsmöglichkeit für den Verkäufer stellt es dar, wenn man die Auflassung nicht bereits in der Urkunde erklärt, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt nach Zahlung des Kaufpreises in einer gesonderten Urkunde. Dies ist aber mit Notargebühren verbunden, die über die üblichen hinausgehen (vgl. im Kapitel "Einsparungspotential bei Erwerbsnebenkosten"). In der Praxis hat sich daher bewährt die Regelung, dass der Käufer nur Ausfertigungen und Kopien erhält, bei denen die Auflassungserklärung herausgenommen (also beim Kopieren abgedeckt) ist. Er kann dann mit einer solchen Urkunde keine Eigentumsumschreibung bewirken.

2. Sicherung: Kaufpreis einfach vollstrecken
Zahlt ein Käufer den Kaufpreis nicht, muss normalerweise der Verkäufer das gerichtliche Zivilverfahren bis zur Erlangung eines Titels betreiben. Erst aus dem Titel kann die Zwangsvollstreckung durchgeführt werden. In notariellen Kaufverträgen findet man regelmäßig die Erleichterung für den Verkäufer, dass sich der Käufer bereits in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Der Verkäufer kann bei Nichtzahlung des Kaufpreises vom Notar eine "vollstreckbare Ausfertigung" verlangen und aus dieser vollstreckbaren Ausfertigung auch sofort vollstrecken. Der Vorteil liegt neben der Kostenersparnis darin, dass das Verfahren erheblich abgekürzt wird und der Verkäufer nicht gezwungen ist, ein Zivilgericht anzurufen. Hat der Käufer allerdings begründete Einwände gegen die Zahlungspflicht, ist er natürlich nicht rechtlos gestellt, sondern kann er mit einer "Vollstreckungsgegenklage" auch gegen die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung vorgehen.

3. Sicherung: Ersatz von Schäden
Üblicherweise findet sich in Grundstückskaufverträgen eine Regelung zu den Verzugszinsen. Da Verzugszinsen Strafzinsen sein sollen, ist zu überlegen, ob diese nicht höher festgelegt werden sollten auf den gesetzlichen Verzugszinssatz; letzterer beträgt bereits 5% über dem Basiszinssatz.

Zu denken ist auch an die Vereinbarung einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis nicht rechtzeitig zahlt. Hier ist zu beachten, dass die Vertragsstrafe unter Umständen der gerichtlichen Nachprüfung unterliegt, wenn sie zu hoch angesetzt wird.

Probleme hinsichtlich der Grunderwerbsteuer gibt es in der Praxis nur selten: Zwar haftet der Verkäufer im Außenverhältnis wie der Käufer für die Grunderwerbsteuer, obwohl er sie im Kaufvertrag abgewälzt hat auf die Käuferseite; wenn er Käufer aber die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, wird er im Regelfall auch nicht den Kaufpreis zahlen. In diesen Fällen kommt es dementsprechend zur Rückabwicklung des Vertrages, veranlasst durch den Verkäufer und in der Folge zur Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides. Anders ist dies mit den Notargebühren, die auch bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages bestehen bleiben. Hier entsteht ein echter Schaden beim Verkäufer, wenn der Notar die Gebühren beim Käufer nicht vereinnahmen kann, etwa, weil dieser insolvent ist. Da der Verkäufer für die Notargebühren als Gesamtschuldner im Außenverhältnis zwingend haftet, gibt es gegen diese Situation keinen Schutz.

4. Sicherung: Rückabwicklung erleichtern

Der Grundstückskaufvertrag muss nicht die ohnehin bestehenden gesetzlichen Rechte des Verkäufers (Rücktritt oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung) wiederholen. Diese bestehen selbstverständlich nach dem Zivilrecht. Zu denken ist allerdings daran, zusätzlich ein vertragliches Rücktrittsrecht aufzunehmen, das die gesetzlich vorgesehene Verfahrensweise abkürzt.

Beispiel:

Sollte der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis nicht zahlen, erhält der Verkäufer ein Rücktrittsrecht von diesem Vertrag. Der Rücktritt ist ohne weitere Fristsetzung oder Ablehnungsandrohung nach Fälligkeit des Kaufpreises durch einfache Erklärung gegenüber dem Käufer möglich. Weitergehende gesetzliche Ansprüche des Verkäufers, beispielsweise auf Schadenersatz, bleiben von dieser Regelung unberührt.

Da die Vormerkung bereits unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages zur Sicherung des Käufers vom Notar beim Grundbuchamt zur Eintragung beantragt wird, kann diese zu dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer in Verzug gerät, bereits im Grundbuch eingetragen sein und "sperrt" das Grundbuch daher. Der Käufer ist in diesem Fall natürlich zur Löschung der Vormerkung verpflichtet. Bereits der notarielle Kaufvertrag muss allerdings diese Löschung unabhängig vom Willen des Käufers zulassen, weil sonst der Verkäufer bei einer Weigerung des Käufers diesen wiederum auf Löschung der Vormerkung verklagen müsste. Dies ist insbesondere in den Fällen schwierig, in denen der Käufer "untertaucht" und nicht einmal eine ladungsfähige Anschrift hat.

Die gleiche Problematik gilt für die zur Finanzierung einzutragenden Grundpfandrechte. Auch hier muss der notarielle Kaufvertrag gewährleisten, dass der Verkäufer der Löschung nicht "hinterherlaufen" muss. Üblicherweise dürfen Grundpfandrechte für den Käufer dementsprechend erst dann bestellt werden, wenn die finanzierende Bank umfangreiche Verkäufersicherungen bei der Grundschuldbestellung anerkennt.

Hierzu gehört, dass die Finanzierungsbank anerkennt, das Grundpfandrecht nur dann verwerten oder behalten zu dürfen, wenn tatsächlich Zahlungen auf den Kaufpreis erfolgt sind. Weiter muss geregelt sein, dass der Verkäufer im Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten übernimmt und insbesondere nicht Darlehensnehmer wird. Der Verkäufer ist schließlich von allen Finanzierungskosten durch den Käufer freizustellen.

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